京沪穗深商品房库存 去化周期全面下降

玺源台是一个北京市三环以里二环以外的新建楼盘，三栋商品住房土建工程已基本完工，灰色的外墙即将进入装修阶段。楼盘工地上的建筑工人告诉记者，二期的3、4、5号楼都已经基本建好了，共有400多套房子。

“早就可以卖了，但现在还没有领预售证，以前有的项目连坑都没挖就开始卖了。前一阵接到通知说要七八月份开盘，但刚刚又接到通知说可能会推迟，具体什么时候还不好说。”楼盘售楼部的销售人员说。

该楼盘售楼处的销售人员解释，这个楼盘的一期是2012年8月开盘，毛坯房价格在4.5万元/平方米，而现在周边的二手房都涨到5万元了，附近一楼盘去年年底开盘，开盘均价已经涨到了6.3万元。“我们的二期开盘价估计得6.5万元左右，但这个价格不一定能得到政府认可。”

“国五条刚出台不久，等过段时间政策松一些再开盘也好。”广州一位房地产开发商说，“不急在这一时开盘，过几个月调控政策又得变，不信的话，赌一赌，拖延得时间越长卖价越好。”

中国指数研究院执行院长陈晟说，不少一线城市目前商品房供应紧张的局面已开始显现，除了刚需的释放，很重要的一个原因是大量新建楼盘由于没领取预售证无法入市造成市场短期供需矛盾。

根据中指院提供的数据，跟2012年9月相比，一线城市商品房库存去化周期全面下降，北京已从2012年9月的11个月下降到今年5月的6.1个月；上海已从16.4个月下降到5月的10.2个月；广州已从8.6个月下降到5月的5.9个月；深圳已从9.6个月下降到5月的7.4个月。

开发商资金面宽松

“原本说是3月份开盘的，现在都等了两个月了，还不开盘，真是纠结得很，拖一个月开盘，可能就要多花掉我一个月工资。”北京一位等待购买婚房的白领说，他去年下半年就看中了一个北京西城区的楼盘。

链家地产的统计数据显示，5月北京商品住宅成交量环比上涨6.2%，商品住宅成交均价环比上涨9.9%。链家地产市场研究部张旭认为，2013年以来期房总供应与前两年供应水平基本相当，但需求旺盛，供应不足使得库存进入消化阶段。

令人疑惑的是，市场需求如此旺盛，加之调控政策层层加码，开发商反而捂盘惜售，更有资金频频打造“地王”。开发商豪赌政策底气从何而来？

“自有资金30%，就可以从银行、信托机构拿到另外70%的款，3个亿的资金就可以撬动10个亿的项目，这是开发商长袖善舞的根本，但目前的调控措施并未在这个关键点上下工夫。”暨南大学教授胡刚说，自有资金超过40%，开发商才会有降价出货的压力。

中指院的统计数据也印证了开发商资金面宽松，开发商自筹资金占企业资金来源的比例已从2012年第三季度的41.7%下降到了现在的36.8%。

“城镇化进程加速推进的预期增强……开发商对房地产后市看涨，因而也会使出浑身解数达到利益最大化。”陈晟说。

部分区域土地供应紧张也成了开发商看涨的理由。《北京市2011－2015年国有建设用地供应计划》显示，三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环以内原则上不再新增供应集中建设经适房用地及大型公共设施建设用地。

北京市住建委出招

值得一提的是，主管部门正推进价格指导，北京市住建委表示，前期报价虚高项目主动调价，此前因定价过高暂未批的20多个积压项目，近期已有半数主动调至合理水平，不少项目近期已实际形成供应。

此外，北京市住建委6月14日下发通知称，商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可的门槛提高为：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

此前，北京市预售许可门槛与其他省市相比偏低。

另有专业财经媒体报道称，在房价保持稳定的“政治重压”之下，北京市住建委除了筹划“期房预售审批价格干预”，仍在筹划启动“现房限价”政策。目前，北京大量房地产开发企业已开始抓紧办理“期房转现房销售备案”和“现房销售备案”工作，以抢在“现房限价管制”之前获得销售资格。

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