我们家购买的是二手房，房龄已经高达10年。买房子之前我就知道二手房的问题会很多，所以也做好了各种准备，可是世事难料，直到现在我还在为这个房子的装修过程中的种种问题所头疼。

装修之前我与工长竞夺很多次协商沟通，他也给我讲解了许多二手房装修的细节以及需要注意的事项，用工长的话来说就是：“只要是装修中遇到的问题，就没有解决不了的，装修的解决方案有太多太多了。”

繁杂的拆改工程一步一步的进行中，由于上一个房主至今都没有对这个房子进行过什么装修，所以我要把这套房子拆成毛坯。

下面是我小小的总结了一下关于老房改造之前，我们需要提前注意的事项。微言大义，略表一二。

对于格局的改造

每个人都想有个舒适温馨的家，每个人也都希望能买到自己预想中的房子。但是我们买房子很少能买到自己绝对满意的格局，很多时候往往是户型内的某一个区域自己非常满意非常喜欢，就下定决心购买了，当买到手以后我们会发现其他的区域可能会有这样或那样跟自己预期冲突的地方，如果这个冲突控制在一个很小的范围，大多数业主都会选择妥协。而当这个冲突扩大化了，我们就会放弃妥协，对这个不满意的空间进行格局改造。

户型的格局改造的牵扯面很广，在家居结构改造方面最需要我们关注的首当其冲的就是安全问题，所以在改造户型中我们有几点需要注意。

第一，对于“砖混”结构的建筑，凡是预制板墙一律不能拆除，也不能开门开窗。特别是厚度超过24厘米以上的砖墙，一般都属于承重墙，不能轻易拆除和改造。

第二，阳台边的矮墙不能拆除或改变。一般房间与阳台之间的墙上都有一门一窗，这些门窗可以拆除，但窗以下的墙不能拆，因为这段墙是“配重墙”，它就像秤砣一样起着挑起阳台的作用，如果拆除这堵墙，就会使阳台的承重力下降，导致阳台下坠。

第三，墙体中的钢筋不能动。在埋设管线时，如将钢筋破坏，就会影响到墙体和楼板的承受力，留下安全隐患。

第四，房间中的梁柱不能改。梁柱是用来支撑上层楼板的，拆除或改造就会造成上层楼板下掉，相当危险，所以梁柱绝不能拆除或改造。

第五，门框是嵌在混凝土中的，不宜拆除。如果拆除或改造，就会破坏建筑结构，降低安全系数，重新安装门也比较困难。如果想要改动门框位置，需要提前确认门框上方承重梁的左右宽度，确保安全。

第六，轻体墙拆改的时候要注意墙面是否有管道通过，拆除时一定要注意管道的保护。

中国人对于房子的要求其实挺简单，说得最多的最简单也就是风水好。可是我们对于风水这种玄学范畴的东西，我们老百姓的理解其实都是不同的，但是有一点是大家公认的，房子要方正，空间要方正。

只有方正的空间才适合居住生活的，所以我们在对格局改造的时候除极特殊的情况，一定要优先进行方正户型的切割。

以论坛坛友“郁闷的房奴”家为例，他的房子是草桥的矿冶小区，我们先看一下他的原始厨房户型图

这个户型曾经得到了一次公益设计，恰巧这位业主也聘请了设计师。公益设计把他的厨房一侧改造方案如下图。

设计师的空间驾驭能力很棒，充分利用了户型的特点，增扩出一个空间，但是出现了空间的非正方，从使用上来讲肯定是没什么，但是对于在意户型的业主来说，这个设计不是很完美，并且又把餐桌向内移动了，所以我又临时帮朋友做了一下修改。提供了3个方案。

经过沟通，草桥的几个业主同时选用了左上角的厨房区域改造方案，并且把单独隔出来的空间作为一个小型的衣帽间。改造户型并不一定是要极大的利用空间，我们更多的要先思考我们需要什么空间，可能需要什么空间，然后对于每个空间的利用作出记录，根据这些情况再确定如果修改空间。

再来看一下我家最原始的户型图。

厨房这里原来带一个小阳台，但是空间并不大。

卫生间原来的设计是干湿分离。

经过个人的小纠结，决定对原有格局进行拆改。

经过拆改，我把卫生间打通做成整体，这里是轻体墙拆除的话没有任何问题，只是需要注意拆除的时候要适当的小心别砸坏下水管道。

而厨房为了提高空间利用率，则砌一堵轻体墙。这样我就可以做L型橱柜，增加厨房操作便利性。

关于楼板缝的处理
在砖混结构的多层住宅楼中，楼面板缝开裂是一种常见的质量通病。我家有很多。

造成这种开裂的原因有很多，目前为止也没有根治办法。

我的工长给我建议了一种相对比较有效的解决办法。

1、顶面处理工艺

开“八”字槽（可选）—》嵌缝石膏—》贴宽牛皮纸—》贴的确良布—》刮腻子—》刷漆

2、地面处理工艺

地面楼板缝隙处，填涂水不漏防止地面水泥砂浆找平的时候往楼下渗水。

关于扰民的问题

老房改造的最大问题就是扰民，因为小区已经入住，左邻右舍都有人居住，我们施工的过程中难免产生噪音，会给邻居们生活造成一定不变，但是装修是不可避免的，在处理邻居与我们装修中的问题，我们也要做到不卑不亢。如果碰到那种蛮不讲理的邻居，不要给他任何情面可言，永远记住人善被人欺，马善被人骑。

我们有责任，我们全权承担，如果我们的一切都是按照国家法律法规执行的，邻居还过来找事，那么先礼后兵。碰到得理不饶人的，不用留面子。

这里建议大家在装修之初就写好装修通告，张贴在楼道的显眼位置。

关于拆除的注意事项

这里主要需要提醒大家注意的是老房的地面拆除，而我们在前面提到过老房子最麻烦最难处理的一个问题就是楼板缝，我们家在做地面拆除的时候就忽略了这个问题，施工队拆完地面，楼下的找上来了，说我们拆除地面把人家的顶面给震裂了。

苦于没有证据，我也不能确定这是原来就有裂纹还是新的裂纹，本着息事宁人的原则，我的工长与楼下业主协商等后期会专程上门帮忙修补一下裂缝部位，所有费用他来承担，这件事处理的虽然很好，但是也给我们大家敲响了一个警钟。

如果我们涉及到地面拆除工程，一定要提前去楼下拍照片留证，如果确实是我们的责任，那么我们承担，如果不是，也不能让他们冤枉咱们。

关于物业

绝大多数购买老房子的人都会考虑全屋的水电改造，一般的水路电路改造都需要经过物业审批的，可是我们是老小区，神一样的物业大爷们从头到尾都没搭理过我，哈哈，不过我还是颠颠的买了一些水果、瓜子、一条烟，送到物业去，给大叔大妈吃。说几句好话，然后我的装修在物业这里一路绿灯。

对于老社区如果碰到了不作为的物业，那么我们做一些特殊施工之前就要尝试跟居委会沟通，如果情况特殊还要准备一些说明文件找物业以及居委会签字。

关于水电改造

超过10年房龄的老房子，室内的水路与电路都已经老化，大多数的情况我们都是需要进行全屋水电改造的。

以前的电路布线没有现在这么规范，甚至我们都不知道当初的电线是否安全，是否存在漏电的危险，隐蔽工程是家装中最重要的一个环节，如果不是资金特别紧张，最好还是全屋进行水电改造，以防万一。

关于电路检查，首先要检查电路的主入户线是多少的，一般的入户线是10方，但是在进行水电改造之前我发现我们家的表前线是10方线，可是表后线居然是2.5方。这种连接方式居然存在了10年。可见当初的开发商与物业交接是怎么糊弄老百姓的。

对于水路同样也需要更换成现在国标的PP-R水管，PP-R的原料分子只有碳、氢元素，没有有害有毒的元素存在，与过去的镀锌管或者铸铁管相比寿命更长，更环保卫生。

我们家的水管经过十年的时间，水管内壁的水锈腐蚀已经让我吃尽了苦头，我的电工在拆改水管的时候，轻轻拧动一下水管就断了，发现里面已经全都被铁锈给腐蚀烂掉了。

而且在管总闸的时候也一定要注意，让工人关闸的时候手轻一点，老小区的水闸也都锈住了，如果稍微不注意很可能弄坏水闸，造成水井渗水。

然后还需要测试一下正常情况下主管道入户后的水压，看一下是否满足我们的日常需求。一般在

0.14Mpa——0.24Mpa之间就能满足日常生活需要，但是对于超大顶喷花洒来说是不够的。我家的水压经过测试总水闸半开的时候，水压是0.35Mpa。电工师傅说，这个水压非常大，“马力十足”。

关于水电改造我后面会有更详细帖子单独说明，暂且不表。

关于煤气接管

老房因为煤气管道很多都是后期改造的，加装煤气管道的位置都不太合理，我们家的煤气管道就在厨房的正中央。非常碍眼，但是没办法，这是绝对不能动的。但是同时因为煤气管道的老化，我们不确定其密封性，所以建议大家先在煤气管道的所有连接处，涂抹一些肥皂水，然后观察是否有气泡。检查气密性。

关于门窗隔音隔热

老房子窗户的隔音与隔热大家基本上不用过多期待，基本上都是不合格的，而且大多数是钢窗或者塑钢窗。国家现在有政策，免费为房龄10年以上的房子更换塑钢窗户。但是我经过观察发现国家免费给更换的这一批窗户质量非常一般，实在是达不到我的要求，再加上我家临街，所以我没有要那套窗户，自费更换了全屋的断桥铝。

但是大家也不用特别地址塑钢窗户，国家标准的PVC材质寿命是30年，质量好的塑钢窗户并不便宜也并不比断桥铝差。所以可以酌情选购。

关于暖气温度

老房改造大多数也是要更换暖气的，北京市对于居民供暖的温度要求是不得低于18℃，如果是新小区，供暖温度不达标或许还能去闹腾一下，而对于老小区，供暖管道的老化，供暖源不给力等等诸多的情况，我们是投诉无门的。所以大家在暖气改造前尽量先去左邻右舍咨询一下往年的供暖情况。

根据邻居的反馈信息，我们再确定自己家的暖气改造应该安装多少片暖气。同时如果是集中供暖的小区，可以更换为钢制的散热器，如果是自采暖的小区尽量选用铜铝散热器。

下面给大家提供一个暖气散热面积的计算模板，该模板已经集成到我的最新的装修模板中，后续的更新会补录进去。

大家可以暂时参考一下。

关于电梯

没有解决办法，忍着吧，但是如果这个房子有老人居住或者后面会有孩子，那么就要考虑一下孩子以及老人的上下楼的问题。

提供一个思路，上楼搬运车。

关于垃圾通道

这条我自己都不知道为什么要列进来，老房子很多是不带垃圾通道的，其实很多新房子也不带垃圾间或者垃圾通道，我们都需要下楼去扔生活垃圾，但是对于懒人来说，其实可以有更好的解决办法。如果你很懒，不喜欢下楼倒垃圾，可以考虑一下在厨房的水槽下面加装一个垃圾处理器，有的人会说垃圾处理器很不好用，万一坏了如何如何。但是我相信用过垃圾处理器的人一定会告诉你，懒人是怎样养成的。

写在最后

关于老房装修其实我们大家都会碰到许许多多的问题，比如碰到不可理喻的邻居，发现楼上的防水做的不到位，物业对装修的阻挠，房屋结构的老化等等。如果大家碰到类似的事情先做一下深呼吸，然后心平气和的想一下有没有解决办法，是否能很好的处理，我在处理类似的事情有几次就很急躁，结果急躁的情绪并没有带给我很满意的结果。

其实任何一套房子在装修之前，我们都要跟工长说明我们后期的装修效果，这样工长才会明确他的施工方案以及施工队所负责的项目内容。发现问题一定要记得多做沟通，即使没有问题，也要天天跟工长确认进度，每天说明自己对单项施工进度的要求。最不济，就去跟他聊聊人生，聊聊理想，聊聊过去，聊聊现在，聊聊未来，反正你要把自己忽悠成很体谅工长，又得让工长很理解你买房子不容易，装修房子不容易巴拉巴拉的，你懂的。比如：李工长，晚上您来我们家溜达一圈呗，我请你吃饭，咱俩聊聊我们家那个卫生间的地面4毫米落差坡度找平的问题。

写在最后的最后，我的实际装修进度与我的日记并不是同步的，因为我都是把我的日记素材以及装修过程随时随地的记录，或写在记事本或记在IPAD里，由于时间关系并不能很快的整理出来。其实日记已经写好了很多篇，只是自己一直没有时间做润色校对，图片的整理也要耗费一点时间，所以也一直没发出来。告罪告罪，我会在保证质量的前提下尽量的追上进度，如果能给朋友们带来一丁点帮助，我就很欣慰了。祝大家幸福。

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